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北京二手房市场的冰与火之歌:被疫情改写的交易量 刚需或进入淘金期

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2020-07-04 13:53:01 来源: 作者:于琦

  对于北京二手房市场而言,2020年上半年可谓经历了“冰火两重天”。尚在复苏期的北京二手房市场在经历了5月份短暂的火热期后,6月份又陷入了疲软。

  贝壳研究院的数据显示,今年6月初至6月23日,北京二手房市场成交量环比下跌约32%,成交均价环比下跌2.3%,带看客户数量环比下降21.8%。端午节期间,二手房日均成交量同比减少1.2%,环比前一周周末减少13.1%。

  “和3-5月份相比,6月份北京二手房的成交量确实有所下降。”卖房中介张浩(化名)跟《证券日报》记者说道,“看房的人明显少了,整体房价也稍有下降。”

  低谷期:是刚需“淘金”的好时

  疫情的再次抬头,也打乱了张浩的工作节奏。

  每日的店面消毒、限制人流,中介人员应持有核酸检测阴性证明,业主和客户看房前出示北京健康宝,中高风险地区的客户需出示核酸检测证明……和二次疫情爆发前相比,防控的力度更大,这也为购房者按下了暂停的脚步。

  “像大兴和丰台,属于中高风险地区管的就比较严,很多小区干脆封闭,根本不让中介带看。”张浩告诉《证券日报》记者,“虽然其他区域看房都可以正常进行,但购房者心里有忌讳,也不敢随意出行,这就影响到了整体的成交量。”

  对比去年同期,6月份的二手房房价确实处于低位。安居客数据显示,北京6月二手房均价为58230元/m2,环比5月下跌0.21%,同比2019年同期下跌3.18%。

  图:安居客网站截图

  “3-5月份,二手房的房价其实是比去年同期要高的。”张浩举例,“比如,去年12月总价380万元的一套房子,在春节后的成交价反而达到了420万元。”

  “购房需求是二手房量价齐涨的重要原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,“但6月份随着管控的升级,北京二手房的交易肯定会受到影响,使得市场需求延迟释放。但是某种程度上来讲,北京不缺购房需求,而且很多房源跟学区房挂钩,这也会加速二手房的交易。”

  房产评论人、楼市新说出品人陈雷则认为,价格是二手房需求旺盛的决定性因素。“刚需人群对价格极为敏感。”陈雷分析称,“受深圳二手房市场的影响,部分人群会有房价回暖的预期,于是便结束观望迅速抄底入手。”

  “不过6月份以来,市场已经再度回到观望期。一方面受出行限制,成交量大幅下跌,另一方面,疫情影响了市场预期,部分房东希望快速出手,导致房价也随之而降。”张雷如是说。

  行业形势虽然不甚乐观,可对于购房者来说,却进入到了“淘金”的好时期。“尽早买房总是正确的。”严跃进指出,“虽然北京二手房市场的房价谈不上是绝对的下跌,但是部分调整还是有的,刚需人群不妨利用当前相对宽松的金融政策积极购房。”

  市场走势:会差、但不会很差

  截至6月29日,网签量64781套,去年上半年网签量72603套,这是中原地产研究中心最新统计的数据。鉴于网签的滞后性,有业内人士预计,6月全月二手房真实成交大约在1.5万套左右,低于5月真实成交的2.1万套。

  从成交量上看,5月的“小阳春”已过,市场火热难续。值得注意的是,为吸引更多购房者看房,很多房地产经纪公司也蹭着618的热点,通过线上营销活动来获客。

  以贝壳找房为例,《证券日报》记者通过APP发现,贝壳推出了“618惠住季”的活动,二手房购房者可以参与10000元津贴抽奖的活动,可用于购买平台上二手房的好房/好赞上架房源。不过,参与本次活动的用户手机号将会直接发送给平台入驻的经纪人,另外获得买房津贴券后,需要在8月31日24:00前与中介签署购房协议,在7月30日24:00前完成过户。

  显然,这是在市场行情萧条的情况下,房产经纪公司获客的一种手段,并希望在二手房冷清这段时间内尽快完成交易。《证券日报》记者随手点击了“抢”券,没几分钟便收到了平台经纪人推送房源的电话。

  “会差,但不会很差。”这是陈雷对后续市场走势的大致判断。“经过市场下行调节和疫情影响,北京二手房的房价筑底已基本完成,而后续随着经济调整和复苏,房价大概率会回暖。预计到四季度,在积攒的需求释放完成后,市场会重新回到量价稳定的状态。”

  由此可见,业内人士普遍对北京二手房后续的市场较为乐观,认为回暖是迟早的事。

  “北京二手房市场呈现的是所谓W型的走势,也就是先降温后反弹。”严跃进跟《证券日报》记者解释称,“W型走势从某种程度上来讲,说明市场有很多不确定性。下半年市场的走势还是有可能往下降,但是也不排除疫情过后的反弹。如果疫情能够有效得到控制,市场的总体趋势仍是向好。不过这中间要防范部分学区房政策调控带来的一些风险。”

  “此外,北京二手房市场的复苏还要靠金融政策的支持。因为很多购房者都要背负房贷,如果尽可能地在一些金融政策上给予支持,使得买卖双方的交易更加顺畅,这样才能真正促进市场的活跃。”严跃进分析称。

关键词阅读:北京二手房 市场走势

责任编辑:申雪娇 RF13056
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